“紅五月”爽約 樓市去化壓力增加
2019年5月,全國住宅市場成交整體平淡,傳統的“紅五月”行情并未出現

2019年5月,全國住宅市場成交整體平淡,傳統的“紅五月”行情并未出現。即使在五一黃金周期間,更多人還是選擇拜訪親友、外出旅游等,而非看房、購房。業內分析認為,2019年3月份以來房地產市場出現的短暫“小陽春”并未持續,5月份銷售市場整體低迷,多數城市項目案場實際到訪量不盡人意,成交量大幅回落。

“紅五月”熱銷行情不再

近日,記者在河北環京地區走訪發現,2019開年以來“北三縣”樓市銷售價格有所上漲,前來看房的人數明顯增加。不過,截至5月份,受到嚴格限購政策影響,銷售數量基本處于休眠狀態,房地產去庫存壓力凸顯。

“已經快2年沒這么多人來看房了。”位于燕郊首爾甜城售樓處的一位置業顧問說。兩年前,環北京的廊坊等城市出臺限購政策,當地房價迅速“腰斬”,成交量也陷入冰點。

2018年四季度起,“北三縣”利好不斷。尤其是地鐵線路的直接利好,沿線公寓的銷售價格較2018年底上漲了2000元。不過,樓市并未擺脫有價無市的尷尬局面。上述置業顧問表示,“2019年以來,盡管訪客帶看數量有所增加,但是成交量仍然處于低谷,不少中介公司已經倒閉。”

不僅僅是環北京地區,克而瑞研究中心的統計數據顯示,5月份以來,各線城市房地產市場普遍低迷。以五一黃金周的成交數據為例,受監測的40個重點城市累計成交161萬平方米,同比下降55%。各線城市成交量皆有回落,二線城市以-68%同比跌幅居首。

具體來看,4個一線城市成交量同比下降27%,北京、上海和廣州均有不同程度的回落,北京低至1.2萬平方米,同比下降75%。深圳市場回暖,成交量同比增長41%。11個二線城市成交量降至歷史低位,同比下降68%。合肥、長沙、青島等市場顯著轉冷,成交量同比跌幅超-70%,南京、成都更是超-80%。

25個三四線城市成交量同比下降43%,各城市市場顯著分化。其中,惠州、溫州、湖州市場熱度明顯不及去年同期,成交量同比均腰斬。五一假期揚州、韶關樓市異常冷清,成交量均不足1萬平方米,同比跌幅超-90%。

樓市去化壓力普遍增加

中原地產研究中心統計數據顯示,截至目前,北京樓市庫存已經達到7.13萬套,創下近8年來新高。事實上,北京樓市在近一年的時間中庫存上漲近2萬套,上漲幅度高達42%,尤其是2018年下半年再次出現了明顯的供應井噴現象。

“在過去3年,北京累計出讓了95宗商品房住宅地塊(限競房92宗),合計規劃的商品房建筑面積達到了851萬平方米。”中原地產首席分析師張大偉分析認為,“按照正常的投資邏輯,疊加建安稅費等投資,這90多個項目大約合計是5000億的投資規模。不過,截至目前銷售規模僅有500億。”

“一方面,北京市場過去2年土地供應規模逐漸開始反映到住宅房源數量上,預計后續還將有大量上市。另一方面,供應扎堆現象明顯,購房者仍然全面觀望,這使得供大于求局面不斷加劇。”張大偉表示。

距離北京最近的河北“北三縣”同樣面臨去化壓力。2019年3月以來,廊坊市政府啟動了整治全市房地產經紀機構違法銷售專項行動,嚴查規避限購政策等12種違法銷售行為。

業內人士指出,這幾乎“堵死”了企圖先交房款再補社保的購房群體,開發商、中介售樓壓力進一步增大。廊坊市住房和城鄉建設局數據顯示,2016年、2017年、2018年,廊坊市新建商品房成交面積從1761萬平方米降至746萬平方米、381萬平方米,其中住宅成交面積從1603萬平方米降至638萬平方米、277萬平方米,呈斷崖式暴跌態勢。大廠回族自治縣與通州區隔河相望。經過嚴格限購等政策調控,2018年新建商品房成交344套、3.9萬平方米,同比下降95%,其中住宅159套、1.52萬平方米,同比下降98%。

根據易居房地產研究院針對全國百城住宅庫存的監測數據,截至2019年3月底,受監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為45010萬平方米,同比增長3.0%。觀察歷史數據,2018年9月份以來,百城住宅庫存一改此前持續下降的態勢,開始步入上行通道。

“預計二季度庫存依然會有攀升的可能。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析表示,2019年3月,受監測的100個城市中,有51個城市庫存出現了同比增長現象。其中惠州、福州和廊坊3個城市的庫存上升速度較快,同比增速分別達到104%、82%和79%。

對比各線城市庫存數據,可以看出,三四線城市庫存拉升的態勢更為明顯。2018年11月份以來,三四線城市庫存就呈現了持續性的環比和同比正增長態勢。尤其是,近5個月來三四線城市的庫存一直在明顯攀升。嚴躍進指出,“三四線樓市已經步入明顯降溫通道,進而使得庫存去化壓力重新增加。”

部分城市嘗試轉型發展

由于近一個月來部分城市土地市場升溫,從4月開始到現在,已經有接近20個部委與城市發布了各種房地產收緊類的調控政策,對于房價明顯上漲城市進行的政策調整頻繁出現,蘇州等城市甚至連續發布收緊性調控政策。

其中,住建部在4月19日對6個城市進行預警提示的基礎上,近期又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。

“住建部連續2次發布城市價格上漲預警提示,預警、約談、問責機制再次出現。”張大偉分析認為,住建部再次明確要求房住不炒,對于房地產市場出現波動的城市及時提示、指導,對于落實“平穩本地房地產市場”任務不利的地方政府,進行約談及至按照有關程序、會同有關部門進行問責。意味著全國房地產的調控力度將依然維持之前的高溫狀態。“繼續保持調控政策的連續性穩定性,加強房地產市場供需雙向調節,改善住房供應結構,支持合理自住需求,堅決遏制投機炒房”。

克而瑞研究中心研究員楊科偉分析認為,樓市“紅五月”開局不佳,五一小長假樓市成交遇冷。另一方面,由于5、6兩月乃是房企集中沖刺半年度業績的關鍵期,企業推案、營銷熱情持續高漲,市場供應規模有望維持在較高水平。從目前的市場行情來看,城市成交分化格局將延續更長時間,一二線城市市場需求相對充足,成交量仍可能維持高位;三四線城市難言樂觀,房地產市場依舊面臨一定的調整壓力。

值得一提的是,樓市寒冬給區域經濟社會發展帶來一定影響。在一些區域,房地產開發放緩,開發量降低,使固定資產投資總額持續降低。因房地產行業涉及面較廣,樓市休眠致使建筑、房地產中介、裝修、家電等相關行業發展放緩,收入滑坡。一些區域一半左右房產中介關門停業。部分開發商庫存高、回款困難,出現裁員現象,其承擔的棚戶區改造項目進展也受到影響。

廊坊市一位業內人士指出,當地房地產行業發展自2017年起處于整體直線下滑態勢,根據目前市場形勢,開發量將繼續大幅下降。大廠縣預計2019年全年新開工商品房面積40萬平方米左右,已達到2009年水平,與開發高峰年度相比下降達78.33%,行業發展頹勢顯現。

面對樓市低迷態勢,環京地區部分區域主動求變,開始謀求轉型發展,破解“房地產依賴癥”,例如大力發展“大智移云”(大數據、智能制造、移動互聯網、云計算)等高新產業以及高端裝備制造業、現代服務業,并根據當地特色,積極承接京津產業轉移,2018年在房地產市場較“冷”時依然實現了經濟增長。

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